根据安置房的特点及岛外物业管理的物（wù）点，制定本，将为广大业户（hù）推出完善（shàn）的管理服务，为企业打造物业（yè）品 牌。

、了解小区（qū）楼盘的基本（běn）概（gài）况如服务合同内容、考核标准（zhǔn）及现场实（shí）(所（suǒ）处（chù）位置、人文环（huán）境、面（miàn）积、入口设施设备等)。

服（fú）务处组织框架（jià）根据现场查（chá）看（kàn）的（de）情况和服务标准及考虑（lǜ）管理成本的情况下，组建小（xiǎo）区服务处人（rén）员组织框（kuàng）架，并对（duì）服务处（chù）人员（yuán）进行（háng）相关的一系列培（péi）训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等

准（zhǔn）备接管验收（shōu）楼盘的工作包括

内业资料的（de）移交工作:

1、资（zī）料（liào）的接管（guǎn）验收资料（liào）。如（rú）规划许可（kě）证（zhèng）、土（tǔ）地使用合同等（děng）

2、综（zōng）合竣工验收资料。如竣工图、机（jī）电设备的资料、供水合同等.

3、业主资料（liào）。如已分配业主的房号、电话号（hào）码等.

小区房屋主体的接（jiē）管验收:

1、对小区公共部位进行验收包（bāo）括楼（lóu）道、公共楼面、天（tiān）台、地下室等

2、户内（nèi）的验收。

3、园林绿化的验（yàn）收（shōu）

4、工（gōng）程设施设（shè）备的验收（shōu）。包括消防系统、新（xīn）风系统、电梯（tī）、二次供水、监控系统，道（dào）闸系统（tǒng）、门禁系统排水管道、避雷针、化粪池等（děng）。

5、钥匙的接管。包括设（shè）备（bèi）房和户内（nèi）的钥（yào）匙，并进（jìn）行核对

6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

工程接管验收流程:

按照（zhào）小区（qū）产（chǎn）权资料（liào）和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的（de）资料应当记录在相关表（biǎo）格中

房屋本（běn）体现状接（jiē）管验收，确认签字，接管钥（yào）匙，把验收（shōu）过程中不（bú）合格（gé）项记录（lù）在（zài）相关表格中。

3、机电（diàn）设备的现状接管验收，把验收过（guò）程中发现的不合格项记录在相关（guān）表格中。

4、汇总接管验收过程发（fā）现的（de）不（bú）合格项（xiàng），分（fèn）类登记、整理、存（cún）档。

5、将发（fā）现的（de）不（bú）合格项反馈给施工单位（wèi）和开发商（shāng），确定在规定的期（qī）间内整（zhěng）改

6、整改后，在对（duì）不（bú）合格项（xiàng）进行（háng）验收（shōu），并记录，确（què）认签（qiān）字、验收标准（zhǔn）为建（jiàn）设部《房屋接管验收标（biāo）准》

四、对小区（qū）公共部分进行拓荒保洁工作及绿（lǜ）化修剪工作，使（shǐ）小（xiǎo）区保持良好的外观形象（xiàng）迎（yíng）接新业主的入住.

五（wǔ）、做好迎接新业（yè）主的准备（bèi）工作

现场交（jiāo）房（fáng）处的（de）布置、钥匙的分类、业主档案袋的.准备、交房资料（liào）的准备(房屋验收（shōu）表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议（yì）保管钥（yào）匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主（zhǔ）信息表入住资料签收表入住须知等)。根据（jù）实际需（xū）要（yào）选取表格使用。

入住程（chéng）序:

1、业户办妥手续后到服务处办（bàn）理入（rù）住手续。通知交房的部门可以通知业主（zhǔ）带本人（rén）身份证原件及（jí）复印件、入住通知书。如（rú）果是委托交房（fáng）还（hái）应当有委托协议（yì）书及委（wěi）托人的（de）身份证原件及复印件。

2、服务处接（jiē）待（dài）人员（yuán）审核业主（zhǔ）《入住通（tōng）知书》、业主身份证

3、服务接（jiē）待人员介绍（shào）小区管理服（fú）务（wù）情况，与业主签（qiān）订《住宅使（shǐ）用公约》、《装修管理协议》等文（wén）件。根据实际需要填写表格

4、服务处接待人员向业主发放入住（zhù）文件并请业户签收。入住文件包:入（rù）住（zhù）须知业主（zhǔ）手册住宅（zhái）使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件

5、服务处接（jiē）待人员陪同业主验房，抄（chāo）水、电（diàn）表底数，业主（zhǔ）验房合格（gé）后办理收房（fáng）、钥匙（shí）交付签收（shōu）手续（xù）。填写《房屋（wū）验收（shōu）单（dān）》，验收不合格限（xiàn）期整改

6、将《入住通（tōng）知书》、业主身份（fèn）证复印件、《住宅（zhái）使（shǐ）用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》《入（rù）住资料签收（shōu）表》等文件放（fàng）入业主档案袋，进行（háng）归档（dàng）。

7、整理在验（yàn）收过程中，业（yè）主提出的相关问（wèn）题，分（fèn）类整理归档，并（bìng）送至施工单位和（hé）开发商，进行整改

8、整（zhěng）改后（hòu），通（tōng）知（zhī）业（yè）主前来进行验收（shōu）查看（kàn）。并在相关（guān）表格进行（háng）确认签字。

六、二次装修管理阶（jiē）段

1、业主向服务处提出装（zhuāng）修，应当携带装修图纸，施工（gōng）单位资质证书（shū）及（jí）施（shī）工人（rén）员的身份证复印件到各服务（wù）处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》

2、服（fú）务处接待（dài）人员向业主和施（shī）工队（duì）个（gè）绍小区管理规定（dìng）。例如装修时间、土头（tóu）堆放（fàng）点等

3、服（fú）务处在接受装修（xiū）申请后，经服务（wù）处管理人员和工程人员审批合格后，方（fāng）可施工

4、在办妥以上手续后，接待（dài）人员办理施工人员（yuán）临（lín）时（shí）出（chū）入证（zhèng）。由施工人员负（fù）责（zé）人持施工人员身（shēn）份证（zhèng）或（huò）暂住证及照（zhào）片，到服（fú）务处办理施工（gōng）人员临时出入（rù）证，填写（xiě）施工人员登记表（biǎo），并（bìng）缴纳施工人员出入证工（gōng）本费10元/张（zhāng）。装修完（wán）后可以退（tuì）款。

5、现场（chǎng）跟（gēn）踪: 管理（lǐ）人员必须（xū）每天到装修（xiū）户（hù）施工（gōng）现场跟踪视（shì）察，了解施（shī）工情况并做好记录，必要（yào）时请工程人员同往。维序人员（yuán）及管理人员应当（dāng）每日对小区公共部份进行检查

6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收（shōu）后，在装修申请表上填写装修验收情况并（bìng）签名。

7、在（zài）跟踪时，如发（fā）现有违（wéi）章和妨碍公共行为，应（yīng）及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整（zhěng）改通知单》、现场拍（pāi）照等（děng），以备（bèi）留（liú）用与归档。

8、违章处理办法，对违（wéi）反装修规（guī）定者将（jiāng）依有（yǒu）关条（tiáo）例采取（qǔ）如下措（cuò）施:

9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

10、对于材料进（jìn）出、施工人员办证、施（shī）工工具管（guǎn）理（lǐ）、土头垃圾的管（guǎn）理（lǐ）。业主的（de）装（zhuāng）修材（cái）料搬运出（chū）小区时，必（bì）须由业主亲自到服务处办理物品放行条（tiáo），签字认可，否则任（rèn）何人（rén）一律不准（zhǔn）把（bǎ）材料带出（chū）小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责（zé）人来服务处办理，其（qí）它人不得办理。进入的材料必须在（zài）两天运（yùn）往业主家中，不得在小（xiǎo）区公共部份堆（duī）放过长。土头垃圾（jī）应当定点堆放，如果有地下室（shì）应当将（jiāng）土头运往地（dì）下室（shì）堆放（fàng）。土头（tóu）垃圾应当每日进行清运

11、服务处（chù）经理每月不定期抽（chōu）查10次装修管理（lǐ）情况。

七（qī）、入住后的管理阶段

服（fú）务处追求（qiú）的（de）目标（biāo）:

1、房屋建筑的完好率达到98%以上

2、报修及（jí）时率达到99%

3、清洁管理无盲点;

设备设施完好率达（dá）到（dào）98%以（yǐ）上;4.

5、小区路灯完（wán）好率（lǜ）达到99%;

6、管理区（qū）域（yù）内不发生重大安 全（quán）与火灾责任事故

7、有（yǒu）效投诉处理率99%;

8、服务满意（yì）率（lǜ）达95%以上;

9、绿化完好率达到（dào）98%以（yǐ）上;

10、道路完（wán）好率达（dá）到98%;

11、各类管理（lǐ）人员岗前岗中培训99%;

12、全年无服务安 全事故发生（shēng）

为达到以上目标，服务处将制定以下（xià）:

1、完（wán）善各项管（guǎn）理制度和（hé）管理（lǐ）规（guī）定。包括维序人员管（guǎn）理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和（hé）管理规定

2、保洁施行外包监管制定。即服务处（chù）全体人（rén）员(含维序（xù）人员都有监管的权力（lì）)做（zuò）到清洁环境卫生无死角（jiǎo）发现问题及时的（de）机制。保洁人员应当要求统一装着。垃（lā）圾日产（chǎn）日清，定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工（gōng）作流程。 (保洁（jié）日计划（huá）、周计划（huá）、月计划)二（èr）次（cì）供水水箱按规定（dìng）清洗，水（shuǐ）质符合卫生要求（qiú）。

3、对草（cǎo）坪、花（huā）卉、绿篱、树木（mù）定期进（jìn）行修剪、养护（hù）、定期清除绿（lǜ）地（dì）杂草、杂物、定期预防花草（cǎo）、树木病虫

管理人（rén）员及机电工作人员要（yào）求（qiú）持证上岗。并（bìng）对服务（wù）处（chù）人（rén）员进行后续的（de）相关培训，进（jìn）一步提（tí）高全（quán）体人（rén）员的（de）综合（hé）能力和服务（wù）意识。规范礼貌（mào）用语等

5、建立来电来（lái）访登记记录。要求如实完整填写，及（jí）时反馈给相关责任人，相关责任人调（diào）查后（hòu）将（jiāng）处（chù）理（lǐ）情况（kuàng）及时反馈（kuì）给来（lái）访来电人员。管（guǎn）理人员应（yīng）当每天下班前对来电来（lái）访内容（róng）进行查看，服务处经理每两天对来（lái）电来访进行检查，并（bìng）每（měi）周进（jìn）行（háng）统计，分（fèn）析相关案例（lì）。对未能及时（shí）处（chù）理的事项应当（dāng）建立相关的报告制度（dù）进行备案。

6、建立工（gōng）程报修处（chù）理及时制度。房屋小修、零修、及时率99%，零修（xiū）24小时内完成，急修不过（guò）夜。小修合格率达99%，水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修，保持房屋外观完好，无破坏立面。维（wéi）修工程返（fǎn）修率（lǜ）不得超（chāo）过1%。

7、管理（lǐ）人员应当（dāng）每天对自己所管（guǎn）理（lǐ）的片区进行检查包（bāo）括(装修户、公共楼道卫生及公共（gòng）设施的（de）完全好性绿化情（qíng）况等（děng）)，并记录相关情况。 (严禁在公共绿（lǜ）地（dì）养鸡养鸭和种菜的行为) 。一经发现要立即制止和劝导

8、小区（qū）实施封闭（bì）式管理，业主（zhǔ）出入实（shí）施刷卡，外来人员进行身（shēn）份证登记好（hǎo）方（fāng）可进入（rù）。小区内车（chē）辆（liàng）实施刷卡进入，外来（lái）车辆（liàng）实行（háng）临时取票（piào）进入。非小区业（yè）主（zhǔ）车辆禁（jìn）止在（zài）小区停车过夜，出租车（chē）(除特殊情况下) 不（bú）得驶入

小（xiǎo）区。

9、维序人员实（shí）施24小时值（zhí）班制度。定时和（hé）不定（dìng）时相结合对小区进行巡逻检（jiǎn）查，并（bìng）进行记录。对进入小区（qū）的车辆进行（háng）引导（dǎo）停放

10、客户投诉的（de）相关处理。区分有效投（tóu）诉和无效投（tóu）诉，反馈给相关（guān）责任人进行落实处理，并及时将相关情况（kuàng）反馈给业主。服务处（chù）应当对有效（xiào）投诉进（jìn）行防 止类似情况在发生。

11、建立24小时值班制度。设（shè）立服务电话，接受业主（zhǔ）对物业管理服（fú）务报修（xiū），求助，建议、问询（xún）、投诉等各类信息的收集和反馈，并及（jí）时处理，有回访制度和记录。

12、建立各类突发事件应急（jí）预案。容易危机人（rén）身安 全的（de）设施（shī）设（shè）备（bèi）有明（míng）显警世标（biāo）志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故（gù）障有应急方案;

声明：转载（zǎi）此文是出于传递（dì）更多信息之目的，所转载的所有（yǒu）文章、图（tú）片、音频视频文（wén）件等版（bǎn）权归版权所有人所有（yǒu），若侵犯了您的合法权（quán）益，请作者持权属证明与本网联（lián）系，我（wǒ）们（men）将及时更正、删除，谢谢（xiè）。 邮箱地（dì）址：3205845866@qq.com